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    経済

    マンション買うなら、新築?中古?五輪後?

    不動産コンサルタント 針山昌幸

    修繕積立金は安いほうがいい?

    【4】管理費・修繕積立金

    • (画像はイメージ)
      (画像はイメージ)

     マンションを購入すると、住宅ローンの支払いだけでなく、「管理費」「修繕積立金」が毎月かかります。

     「管理費」は、マンションの管理・運営の費用。共用部の電気代、管理人の人件費などにかかる経費です。

     「修繕積立金」は、マンションを修繕するために、マンション全体で積み立てる費用のことです。約12年に1度のペースで行われる「大規模修繕」のタイミングで多額の費用がかかります。

     住民にとっては、安ければ安いほど良いと思われがちなこれらの費用ですが、修繕積立金が安すぎるマンションは注意が必要です。修繕積立金が安いということは、マンションのお金が貯まりにくいリスクがあります。

     国土交通省のガイドラインでは、修繕積立金の目安は1平方メートルあたり200円となっています。毎月の修繕積立金が安い場合、将来、大規模修繕のタイミングで、急激な修繕積立金の値上げや、一気に数百万円単位でお金を集める「一時金」が発生する可能性があります。

    【5】価格相場

     中古マンションの最後の購入チェックポイントは「価格」です。

     中古マンションは個人が売りに出すもの。それゆえ、売り主の事情や考え方によって、マンションの金額が異なります。

     売り主の中には、急な転勤などの理由で、いち早く売って現金化したいという人もいます。そうではなく、「もうかるなら売ってもいい」とタイミングを見計らっている場合もあります。

     だから、中古マンションをお得に購入するには、まず、価格相場を知ることが大切です。相場を知っておけば、お値打ち物件を見つけたり、売り主と値引き交渉をしたりすることができます。

     最近では、インターネットサイトで簡単に相場を知ることができます。「カウルライブラリー」、「プライスマップ」、「HowMa」などのサービスを使えば、マンションの過去の売買事例や、今の相場金額を簡単に調べることが可能です。

    マンション買うなら東京五輪の後?

     マンション購入を考える上で、気がかりなのが2020年の東京オリンピックです。

     「五輪後に首都圏のマンション価格は下がるのではないか」と懸念(期待)する声もあります。

     私は東京オリンピックの前後で、不動産価格が大きく変動する可能性は低いと見ています。そもそも、五輪などの国際的なイベントと不動産価格に相関性がある、というデータがありません。確かに、オリンピックに向けて都心のインフラ整備は進んでいますが、不動産ニーズへの影響は限定的でしょう。

     新築マンションは、前述した通り、そもそも建てられる土地が限られているため、価格が高止まりすることが予想されます。

     リーマン・ショック後のように、不動産ディベロッパーの倒産が相次ぎ、ライバルが減ったことで土地を安く仕入れられるのであれば新築マンションの価格は下落していくでしょう。しかし、今は新築マンションディベロッパーが財閥系を中心とする大手企業しか残っていません。これらの企業が倒産することは考えにくいでしょう。

     新築マンションの価格高騰によって、中古マンションにニーズの中心が移動したことにより、かつてのような低価格で中古マンションが買える可能性も低いのではないかと思います。

     一方、日銀の政策により、住宅ローンの過去最低金利が続いています。

    総支払額で見ると、今のタイミングであれば中古マンションが安かった時期とほとんど変わりがありません。ですから、マンション購入の検討を先に延ばす必要はないのかもしれません。

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    プロフィル
    針山 昌幸(はりやま・まさゆき)
     一橋大学卒業後、大手不動産会社で不動産仲介、住宅企画など幅広く担当。楽天に転職した後、株式会社ハウスマートを設立。WEB不動産「 カウル 」の運営を行う。著書に「中古マンション本当にかしこい買い方・選び方」(日本実業出版社)。

    • 『中古マンション本当にかしこい買い方・選び方』(日本実業出版社)
      『中古マンション本当にかしこい買い方・選び方』(日本実業出版社)
    2017年10月06日 06時01分 Copyright © The Yomiuri Shimbun
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