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    生活

    「負動産」と化す実家…どうすればいいの?

    相続・不動産コンサルタント 藤戸康雄
     地方で生まれたが、現在は都市部で働いていて、実家に戻る気はないという人もいるだろう。しかし、親が亡くなるなどして、いざ「相続」となった時にはどうすればいいのだろうか。「住む予定もないし、売却してしまおうか」と考えても、実家が過疎地などにある場合は資産価値が下がり続け、買い手がなかなか見つからないケースも想定される。相続問題や不動産に詳しい藤戸康雄氏に、対策について解説してもらった。

    鮮明になる都市と地方の不動産「二極化」

     日本は現在、「人口減少社会」「超高齢化社会」に突入しています。地方には人口が減少したり、住民の大半が高齢者という地域も散見されたりする一方、若者は都市部に流れ込み、築数十年の狭くて古いアパートでも賃貸需要が高まっているケースが見られます。

    • 写真はイメージです
      写真はイメージです

     今年3月に発表された公示地価を見ると、東京都の特別区は3.9%の上昇となりました。低金利や雇用の回復でマンションの需要が伸び、地価が大きく上昇しています

     一方、長らく経済が低迷していると言われていた関西でも、中国や東南アジアからの観光客が急増。大阪圏(大阪、京都、神戸など)の商業地では、ホテルや商店などの出店が目立ち、東京圏の商業地(3.7%増)を上回る4.7%の上昇となりました。名古屋圏の商業地も、5年連続で上昇しています

     3大都市圏を除く地方でも、特に各地の中核的な政令指定都市(札幌、仙台、広島、福岡)で上昇が目立ちました。4市の平均は、住宅地が3.3%増、商業地が7.9%増と、それぞれ5年連続で上昇しています。

     しかし、このほかの地方では、地価回復の兆しが見えにくいのも事実です。地方圏の全調査地点のうち52%は下落が続いています。今後、不動産の「二極化」は一層、明確になると筆者は見ています。

    生産緑地解除で都市近郊も下落?

     また、東京、大阪、名古屋などの大都市圏にも「2022年問題」と呼ばれる問題に揺れている地域があります。

     2022年問題とは、都市部に点在する「生産緑地」(農業を営むことが義務付けられる代わりに、相続税の納税猶予や固定資産税が低額に抑えられる都市農地)の指定が解除されることによる、住宅地の供給過剰の懸念を指しています。

     1992年に指定された3大都市圏の生産緑地は約1万3000ヘクタール(東京ドーム約2800個分)に上るとされます。指定期間は原則30年で、解除後は、自治体に買い取りを申し出ることができることになっています。

     しかし、実際には買い取ってもらえないケースも多いとみられ、その場合は大量の土地が不動産市場にあふれ出し、周辺の地価も暴落するのではないかと指摘されています。こうした生産緑地は東京・世田谷区や練馬区にも存在するのです。

     地価暴落を回避すべく、17年の法改正で、30年目を迎えた生産緑地はさらに10年ごとに生産緑地指定の延長を申請できることになりました。

     ひとまず「土地売却ラッシュ」は避けられそうですが、10年延長する場合も農業を続けるなどの条件があります。農家も後継者不足に陥っており、近い将来、都市部の生産緑地が不動産市場にあふれ出てくるのではないかと筆者は考えています。

    2018年05月25日 07時20分 Copyright © The Yomiuri Shimbun
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