マンションの「局地バブル」はもう崩壊寸前

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金融緩和に「爆買い」

(画像はイメージ)
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 新築マンションを取り巻く、この「バブル」とは何か。簡単に、今の「バブル」の経緯を見てみよう。

 2013年から始まったアベノミクスは、旧民主党政権時代に停滞していたマンション市場を活性化させた。マンションが売れ出したのである。

 ところが、消費税が14年4月に5%から8%へ上がると、マンションの購入意欲は一気にしぼみかけた。それを救ったのは、同年10月、日本銀行の黒田東彦総裁が行った異次元の金融緩和と言われる施策だ。金利が低下するとともに、住宅ローンの貸し出し競争が激化した。

 にわかに活気付くマンション市場に輪をかけたのが、15年の1月から適用された相続税の増税だ。非課税の枠(基礎控除)が大幅に縮小された。このため、富裕層を中心に金融資産を不動産へ転換する動きが起こり、都心のタワーマンションに人気が集中した。円安を背景とする外国人による「爆買い」がマンション市場を席巻していた時期とも重なった。

「局地バブル」が始まっている

 金融緩和や外国人投資などが重なった結果、15年から16年の前半にかけて、マンション市場は大都市圏を中心に、地域限定ながらバブル化した。私はこれを「局地バブル」と呼んでいる。

 そのエリアは、東京の都心とその周縁、城南、湾岸エリア。川崎市の武蔵小杉周辺。横浜のみなとみらいエリア。そして、京都市の御所周辺と下鴨エリアが当てはまる。

 このほかにも、福岡市、仙台市の一部で目立った価格上昇が起こったが、それらは実際の需要の増大を伴っているので、「どこかで弾けて消える」といったバブル的な要素は少ないと考える。

 実際の上昇幅としては、東京・港区で、12年の終わり頃の販売価格と比べて1.5~2倍程度。そのほか、山手線内では1.5倍程度の上昇だ。したがって、過去10年以内に、この「局地バブル」エリアで新築マンションを購入した人は、現状でほとんど含み益が生じている。

 ただし、08年のリーマン・ショックで崩壊した「不動産ミニバブル」の最盛期だった06年~08年前半にマンションを購入している場合はこの例外となる。

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