営業の殺し文句にご用心…賃貸住宅サブリース問題

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サブリース問題の実態とは?

 この「貸家の建築請負・サブリース」は、住宅メーカーや不動産管理会社などが、オーナーの土地に賃貸アパートやマンションを建ててもらい、オーナーから土地・建物ごと借り上げて、借り主に「転貸(又貸し)」する契約を結ぶ仕組みだ。

写真はイメージです
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 ここ数年、サブリース契約を業者に一方的に解約されたと訴えるオーナーの声がクローズアップされるようになり、その問題点が広く知られるようになった。

 トラブルとなるケースの多くは、思うように空室が埋まらず、転貸によって得られる賃料より、オーナーに支払う賃料のほうが高くなるなどして業者側の採算が合わなくなった場合、家賃の減額や中途解約を迫る、というものだ。

 土地のオーナーにとっては、賃貸住宅を建て、サブリース契約することで、少ないリスクで相続税を減らす対策になるとされてきた。住宅メーカーの現役営業社員によると、オーナーが「税金対策になる」という営業トークを聞き、アパート建築を決断するケースも多いという。

 一方、最近、サブリース物件を手がける大手住宅メーカーの「違法建築」が問題になったのも記憶に新しい。

理解困難な課税の仕組み……

 不動産コンサルティングなどを手掛けるファルベ(東京)の石川真樹社長は「相続税対策になる、という言葉が独り歩きしているのでは」と疑問を投げかける。所有地に賃貸住宅を建てることは、結果的に相続税の節税効果があることはよく知られているが、その仕組みを理解しているオーナーは少ないそうだ。

 相続する不動産に対する課税評価の仕組みはやや複雑だ。実際に売り買いされる価格(時価)とは違い、土地の活用状況によって課税する際の評価額が変わるからだ。

 特別な場合を除いて、不動産の課税評価額は時価よりも低く設定されている。賃貸住宅を建てた土地は「貸家貸付地」として評価され、時価より6~7割安く見なされる。この時価と評価額の差額が、結果的に「節税」につながるというわけだ。

 石川氏は「土地を売却しようにも、アパートに借り手がいれば簡単には進まない。こうしたリスクがあるから、税金が安くなる。さらに、建築した賃貸住宅が不人気で、借り手がつかず家賃が入ってこなければ(ローンの場合)建築費の借金だけが残る。土地の資産価値を減少させたうえ、さらにローンの支払いを子どもたちに押しつけることになる恐れもある。それが相続対策といえるのか」と疑問を呈する。

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30688 0 深読み 2018/07/06 07:20:00 2018/07/06 07:20:00 https://www.yomiuri.co.jp/media/2019/01/20180703-OYT8I50028-T.jpg?type=thumbnail

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