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マンション買うなら、新築?中古?五輪後?

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新築マンションは「買い時」がある

(画像はイメージ)
(画像はイメージ)

 新築マンションと中古マンションのどちらが良いか――を考える前に、まず知っておきたいのは、新築マンションには「買い時」があるということです。

 新築マンションは中古マンションに比べ、価格の変動が激しく、ハイリスク・ハイリターンという特徴があります。

 新築マンションの販売価格は、「土地の仕入れ値」+「建築費」+「販売費」の合計金額で決まります。

 このうち、「土地の仕入れ値」と「建築費」の高騰が、近年特に目立ちます。

 土地の仕入れ値が高騰している理由は、都市部にマンションを建てられる土地がほとんどなくなってしまったためです。大規模な建物を建設できるまとまった土地が少なくなり、わずかな土地を巡って不動産ディベロッパー各社が競い合っているため、土地の仕入れ価格が上がる傾向が見られます。

 これに加え、最近では、訪日外国人観光客によるインバウンド需要を期待し、首都圏を中心にホテル開発も活発になっており、土地の価格が()り上がっています。

 私の知り合いのディベロッパーも「首都圏を中心に攻勢をかけているホテルチェーンが土地の入札に加わると、とんでもなく高い金額を提示してくる」と嘆いていました。

 また、東日本大震災の復興によって、大きな工事ニーズが生まれたことで建築費が高騰しています。2020年の東京オリンピックに向けた再開発もあり、ゼネコン各社の余力がなくなっています。

 マンション建設を巡るこうした価格高騰の状況を踏まえると、新築が果たして「買いどき」かどうかは疑問です。

中古マンションへシフト

 新築マンションの価格高騰を理由に、中古マンションへターゲットを変える人もいます。先日、相談にきた会社員のMさんもそんな1人です。


 「都心で3LDKの新築マンションを探していました。広さ70平方メートル、予算は4000万円台で考えていました。希望のエリア(港区・中央区、湾岸エリア)を中心に調べてみると、専有面積が50平方メートル程度の物件しかありません」


 間取り図面を見せてもらうと、確かに3LDKなのですが、一つひとつの部屋がどれも4畳しかなかったり、収納が全くなかったり、かなり使い勝手は悪そうです。なぜ、こんな間取りになってしまっているのでしょう?

 これは、新築マンションの分譲会社が販売価格を抑えようとしたためです。1平方メートルあたりの価格が高くなってしまうため、せめて売値を抑えようと1戸あたりの広さを狭くしているのです。

 通勤などの利便性を重視していたMさんは、新築マンションだけでなく、中古マンションにも目を向けるようになりました。

 Mさんが希望していたエリアは、築10年程度の中古物件であれば、新築と比べて1500万円ほど安く買うことができます。多くは壁紙のリフォーム(50~100万円程度)をするだけで、新築のようにキレイになります。

 結局、Mさんはエリアも広さも妥協することなく、希望のマンションを購入することができました。

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