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永盛 雅子さん

永盛 雅子さん【略歴

不動産と法律の熱い関係

永盛 雅子さん/弁護士

1.不動産業と私

(1)結局、30年以上不動産やっています

 私は、新卒入社した初めの会社から50の半ばを越える今まで結局ずうっと不動産の仕事をしていることになります。現在は(株)ザイマックスという不動産管理その他不動産全般及びホテル、旅行業を行う会社の法務部で社内弁護士として働いています。

 昨今社内弁護士の業務については語られる機会は多くなり、会社によって様々とはいえ、私も一般的な社内弁護士ですので、仕事内容や一週間の行動といったお話は割愛させていただきます。かわりにせっかくの機会なので、私がどうしてこんなに不動産が面白いと思うか、ということを熱く語らせていただき、これから職業を選ぼうという方には、当業界へようこそ、とお誘いしたいと思います。

(2)現在の業務

 当社は、ビル、商業施設、物流施設等住宅以外の不動産管理を主軸に、投資用不動産のファンド運営、売買、賃貸、仲介等の業務を国内主要都市を中心に行っています。当社のメイン業務の管理とは、ビルメンテナンス(建物のハード部分の、点検、修理、清掃、警備等)とプロパティマネジメント(オーナー代行又は賃貸管理、具体的にはテナント対応、リーシング、不動産の収益計画立案と実行その他なんでも)の二つの意味の管理を指しています。

 これらの事業は、必然的に多くの不動産オーナーとテナントとの取引となるため、破算、滞納、明渡しという不動産の典型的な法律問題もよく生じます。また、宅地建物取引業法や金融商品取引法による免許を初め、警備業、建設業、電気保安事業等各種の許認可・資格を要する業務も多いため、監督官庁の指導と業法の規制等は常に意識して事業を行う必要があります。

 3年前から、インバウンド旅行者の増加を見込み、ホテルの開発・運営と旅行業、貸切バス運送業を始めました。世の中では目新しい事業ではありませんが当社では初めての事業であったため、立ち上げの段階から調査、体制整備等を現場と一緒に行い、今は順調に運営しています。

(3)50を目前にしてロースクールへ

 そもそも、私が49歳で中央大学法科大学院に入学したのは、リーマンショックで勤務していた二つ目の不動産会社が破産したことがきっかけです。一つ目の会社も、バブル破たんで大きく毀損し、ADR申請して他社スポンサーの傘下に入りました。両者とも上場あるいは公開企業でしたが、開発を主体とするデベロッパーであり、大きな景気の浮沈みをもろにかぶることは避けられず、このような事態は、歴史の必然としてこれからも繰り返されるかもしれません。

 不動産についてはそこそこ専門ではあったつもりですが、この機会に法律について門前の小僧ではなくきちんと能力をつけておこうと考えて、当時多少の流行でもあったロースクールに入学し、弁護士資格を取得し、現在に至っております。

2.不動産取引の分類

 不動産というと悪いイメージをもたれる方もいるかもしれませんが、実際には、金融業の要素なども併せ持つ知的なビジネスの側面や、住まいに係るという人々の暮らしに必要な事業の側面など、様々な顔を持つ重要な産業であります。不動産の内容は多様で、各々に特性と面白さがあり、プレーヤーも異なります。いくつかの切口で分類してみました。

  1. 住宅と業務用不動産(オフィス、商業施設、農地、倉庫、工場、道路等その他)
    全てが必要とされる社会的インフラですが、用途・目的により開発・運営・管理のノウハウは異なり、法規制も各々異なります。
  2. 売買と賃貸
    民法の契約分類ですが、このどちらであるか、が不動産取引の性格を峻別します。双方があって、不動産取引は循環し永続します。
    私は、不動産の取引とは売買と賃貸を基本に、開発(請負)、流通(媒介)といった業務がそれらを支えているようなイメージを持っています。
  3. 所有と利用の分離
    まさしく会社の「所有と経営の分離」と同じく、これが進むことで、不動産は事業として大きく発展してきました。昔から住宅に関しては、大家と店子という呼び方がありますが、現在はファンドという巨大な投資家が、いわゆる大家として不動産投資業界に君臨しています。これには、1990年代以降不動産を金融商品と同じように取り扱うことのできる手法が導入され、一気に資金が投入されてきた背景があります。
    また、個人の場合も、昔も今も相続の際に不動産資産は重要な位置をしめます。税金の扱いも、不動産の動きを誘導する大きな要因であり、このあたりで知的な能力を駆使することを要請される専門家も多くなります。

3.これからの不動産業のトレンドあるいは課題

 扱っている物は、昔から変わらぬ土地建物であっても、他の産業と同じように時代の変化につれて様々な課題があり、我々はこれらを新しい事業の芽、ビジネスチャンスとして注目しています。

  1. 高齢化
    国民の高齢化に伴い、空家問題、所有者不明の不動産の扱い等が問題になっており、対策のための立法等も検討されています。
    人間ではなく、建築物・施設等も国全体で老朽化しています。公共施設については行政が主に対応することとなりますが、民間の建物では老朽化したマンションや団地の扱いが大変です。区分所有法に基づく共有であるため、共有者の一定割合の合意がなければ建替え等ができないからです。法の整備も進められていますが、地道な合意取得作業が必要で、今後不動産業者、建築業者、管理会社、法律関係者に期待がされています。また、賃借人であるテナントの立退き交渉が難航して耐震化のための建替えが進まない古いビルも多くあり、対応が求められています。
  2. 国際化
    不動産自体は文字通り動かないのですが、国際化は避けられず、日本国内の不動産を外国人や外国企業が購入することも増えています。日本人の所有者でも国外に居住することも多く、印鑑証明が取れない(当然外国では発行されません)といって慌てているわけにもいきません。準拠法や税法等など我々が勉強すべきことは、ここで格段に増えるわけです。
    観光促進も鑑みてカジノも実現されるかもしれませんが、不動産業界のプレーヤーが参入する可能性も高いと思います。
  3. ITとかAIとかの類
    シェアリングエコノミーという用語が普及し、民泊も合法化されることになりました。これらはネット環境を用いたマッチングが可能であることが前提で成立するものであり、不動産でもネットオークションや掲示板を利用した取引の可能性もでてくるでしょう。
    また、当面の間日本では人手不足は大きな課題で、管理・清掃にロボットや遠隔監視や点検が利用できることは、管理コストの削減という面からも必須であり、当社でも研究を進めている真っ最中です。
  4. 価値観の変化
    働き方改革が話題ですが、在宅勤務やネット勤務はメリットもあります。当社では、首都圏住宅地の主要駅にレンタルオフィススペースを提供し、場所によっては保育機能も可能にし、貸しビル業のノウハウを生かせる新規事業として展開中です。
  5. 環境問題
    建物において、省エネルギー(特に電気)を追求することはずいぶん進んでいます。これらは地球に優しいという目的だけではなく、ランニングコストの減少が投資家にとっては利回りに直接影響することもあり、実利的にも重要なポイントです。

4.法律と不動産の熱い関係

 不動産事業の多様性と面白さをお伝えしたつもりですが、最後に私自身の仕事での実感は、この事業において法律を使いこなすことは、とても大きな武器になるということです。もっとも30年以上この業界にいながらまだまだ知らないことも多いうえに、新しい分野の論点も増え、大きな武器として自由自在に使いこなすためには、IT知識も拡充しながら常に知識のアップデートが必要です。

 最後に、もし不動産実務等でご質問等ありましたら、お気軽にお問い合わせください。好奇心のかたまりですので、調査時間をいただければ、お答えさせていただきます。

永盛 雅子(ながもり・まさこ)さん
1984年 東京大学文学部 美学芸術学専攻課程 卒業
1984年 (株)リクルート入社
1986年 (株)リクルートコスモス転籍
2005年 (株)ノエル入社
2010年 中央大学法科大学院 入学
2013年 同 修了
2013年 司法試験合格
2015年 (株)ザイマックス 入社
2015年 第二東京弁護士会 弁護士登録 67期

・第2東京弁護士会 住宅紛争処理審査委員会 副委員長
・日弁連 住宅紛争処理機関検討委員 マンション建替えプロジェクトチーム

「改正民法・品確法対応 Q&A 住宅紛争ガイドブック」(ぎょうせい 第2東京弁護士会編)
「法務解決の技法 OJT編」(中央経済社 芦原一郎編)
「JILA会報誌 第4号 マンションの理事になってしまったら」
「2弁フロンティア 2017年5月・6月号」建設業ガイドライン